Три новых тренда на рынке недвижимости в 2026 году

Первый важный тренд – пересмотр ожиданий по ключевой ставке. Сбербанк скорректировал прогноз на 2026 год: к концу года ставка может снизиться до 13%, а не до 12%, как предполагалось ранее.

На первый взгляд разница в 1 процентный пункт не выглядит критичной. Но для рынка недвижимости это важный момент. Он означает, что удешевление денег будет происходить не так быстро, как надеялись многие участники рынка. Да, постепенное снижение ставки способно облегчить ситуацию в экономике и поддержать спрос, но само по себе оно не отменяет уже сложившиеся тенденции.

Проще говоря, рынок не вернется мгновенно в условия дешевой ипотеки. А значит, рассчитывать только на ставку как на главный фактор оживления спроса уже недостаточно.

Второй тренд – усиление конкуренции между первичкой и вторичкой. И это один из ключевых процессов на рынке сегодня.

За последние годы огромное количество покупателей приобрели квартиры в новостройках по льготным ипотечным программам. Причем значительная часть брала жилье не для собственного проживания. По словам Михаила Матовникова, 24% покупателей жилья в ипотеку уже раньше оформляли ипотечный кредит, а половина из них имеют действующую ипотеку и взяли вторую. Если смотреть шире, по всем банкам, доля таких заемщиков может составлять около 40%, а примерно 25% – это люди с повторной ипотекой прямо сейчас.

Почему это важно? Потому что по мере повышения доступности вторичных ипотечных программ часть такого жилья может выйти на рынок. То есть в ближайшей перспективе сформируется не только заметное предложение со стороны девелоперов, но и большое отложенное предложение на вторичном рынке.

Это означает, что сценарий «новостроек станет мало, цены автоматически пойдут вверх» сегодня уже не выглядит безусловным. Напротив, на рынке строящегося жилья сохраняется большой объем нераспроданных квартир, а запуск части проектов застройщики перенесли на этот и будущие годы.

На этом фоне по мере снижения ключевой ставки разрыв цен между первичкой и вторичкой может начать сокращаться, а вторичный рынок – становиться все более конкурентоспособным. Дополнительное влияние на это могут оказать и обсуждаемые изменения в программе «Семейная ипотека», которые способны еще сильнее снизить доступность части новостроек для покупателей.

Третий тренд связан с изменением демографии и модели потребления жилья. Если раньше эксперты в основном говорили о нехватке семейных форматов и больших квартир, то сейчас становится все более очевидно: рынку по-прежнему нужны однокомнатные квартиры, и спрос на них растет.

Причина в том, что в России увеличивается число домохозяйств, состоящих из одного человека. По сравнению с советским периодом это уже рекордный уровень. На это накладываются и другие тенденции: средний возраст рождения первого ребенка у женщины составляет 29 лет, многие люди дольше живут отдельно, а структура семей и сценариев проживания становится более разнообразной.

Причем значительная часть покупателей приобретала такое жилье не для собственного проживания. Многие покупали жилье для детей или родителей, и для этой задачи однокомнатный формат часто оказывается самым логичным решением.

Для девелоперов это подтверждение того, что спрос на компактные, понятные по бюджету и ликвидные форматы не исчезает. Для покупателей – напоминание о том, что однокомнатная квартира сегодня может быть не компромиссом, а вполне рациональным выбором под конкретный жизненный сценарий.

На наш взгляд, главный вывод сейчас такой: в 2026 году выигрывать будет не просто объект, который вышел в продажу, а объект, который точно попадает в реальный спрос.

Покупатель стал заметно чувствительнее к бюджету, а сам рынок – более конкурентным и насыщенным предложением. Поэтому рассчитывать на автоматический рост цен только из-за ожиданий дефицита новостроек сегодня уже нельзя. Куда важнее становятся реальные характеристики объекта: локация, ликвидность формата, понятный бюджет входа и способность конкурировать не только с другими новостройками, но и со вторичным рынком.

Отдельного внимания, на наш взгляд, заслуживают компактные форматы. Спрос на них остается устойчивым не случайно: он поддерживается и демографическими изменениями, и текущей логикой покупки жилья. Именно поэтому однокомнатные и другие компактные квартиры, вероятно, еще долго будут оставаться одним из самых активных сегментов рынка.

Если вы планируете покупку, продажу или хотите понять, какие объекты сегодня действительно остаются ликвидными, обратитесь к специалистам ANWIN. Поможем сориентироваться в рынке, оценить варианты и подобрать оптимальное решение под ваш запрос.