Назад
Три новых тренда на рынке недвижимости в 2026 году
4 мин
В 2026 году рынок недвижимости меняется не только под влиянием ключевой ставки. На него одновременно влияют накопленное предложение, изменение структуры спроса и новая демографическая реальность. На конференции Domclick Digital Day в Новосибирске старший управляющий директор, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников обозначил три тенденции, которые уже влияют на рынок. Разберем, что это значит для покупателей, продавцов и девелоперов.
Ключевая ставка будет снижаться медленнее, чем ожидал рынок
Первый важный тренд – пересмотр ожиданий по ключевой ставке. Сбербанк скорректировал прогноз на 2026 год: к концу года ставка может снизиться до 13%, а не до 12%, как предполагалось ранее.
На первый взгляд разница в 1 процентный пункт не выглядит критичной. Но для рынка недвижимости это важный момент. Он означает, что удешевление денег будет происходить не так быстро, как надеялись многие участники рынка. Да, постепенное снижение ставки способно облегчить ситуацию в экономике и поддержать спрос, но само по себе оно не отменяет уже сложившиеся тенденции.
Проще говоря, рынок не вернется мгновенно в условия дешевой ипотеки. А значит, рассчитывать только на ставку как на главный фактор оживления спроса уже недостаточно.
На первый взгляд разница в 1 процентный пункт не выглядит критичной. Но для рынка недвижимости это важный момент. Он означает, что удешевление денег будет происходить не так быстро, как надеялись многие участники рынка. Да, постепенное снижение ставки способно облегчить ситуацию в экономике и поддержать спрос, но само по себе оно не отменяет уже сложившиеся тенденции.
Проще говоря, рынок не вернется мгновенно в условия дешевой ипотеки. А значит, рассчитывать только на ставку как на главный фактор оживления спроса уже недостаточно.
Вторичный и первичный рынок будут все жестче конкурировать за покупателя
Второй тренд – усиление конкуренции между первичкой и вторичкой. И это один из ключевых процессов на рынке сегодня.
За последние годы огромное количество покупателей приобрели квартиры в новостройках по льготным ипотечным программам. Причем значительная часть брала жилье не для собственного проживания. По словам Михаила Матовникова, 24% покупателей жилья в ипотеку уже раньше оформляли ипотечный кредит, а половина из них имеют действующую ипотеку и взяли вторую. Если смотреть шире, по всем банкам, доля таких заемщиков может составлять около 40%, а примерно 25% – это люди с повторной ипотекой прямо сейчас.
Почему это важно? Потому что по мере повышения доступности вторичных ипотечных программ часть такого жилья может выйти на рынок. То есть в ближайшей перспективе сформируется не только заметное предложение со стороны девелоперов, но и большое отложенное предложение на вторичном рынке.
Это означает, что сценарий «новостроек станет мало, цены автоматически пойдут вверх» сегодня уже не выглядит безусловным. Напротив, на рынке строящегося жилья сохраняется большой объем нераспроданных квартир, а запуск части проектов застройщики перенесли на этот и будущие годы.
На этом фоне по мере снижения ключевой ставки разрыв цен между первичкой и вторичкой может начать сокращаться, а вторичный рынок – становиться все более конкурентоспособным. Дополнительное влияние на это могут оказать и обсуждаемые изменения в программе «Семейная ипотека», которые способны еще сильнее снизить доступность части новостроек для покупателей.
За последние годы огромное количество покупателей приобрели квартиры в новостройках по льготным ипотечным программам. Причем значительная часть брала жилье не для собственного проживания. По словам Михаила Матовникова, 24% покупателей жилья в ипотеку уже раньше оформляли ипотечный кредит, а половина из них имеют действующую ипотеку и взяли вторую. Если смотреть шире, по всем банкам, доля таких заемщиков может составлять около 40%, а примерно 25% – это люди с повторной ипотекой прямо сейчас.
Почему это важно? Потому что по мере повышения доступности вторичных ипотечных программ часть такого жилья может выйти на рынок. То есть в ближайшей перспективе сформируется не только заметное предложение со стороны девелоперов, но и большое отложенное предложение на вторичном рынке.
Это означает, что сценарий «новостроек станет мало, цены автоматически пойдут вверх» сегодня уже не выглядит безусловным. Напротив, на рынке строящегося жилья сохраняется большой объем нераспроданных квартир, а запуск части проектов застройщики перенесли на этот и будущие годы.
На этом фоне по мере снижения ключевой ставки разрыв цен между первичкой и вторичкой может начать сокращаться, а вторичный рынок – становиться все более конкурентоспособным. Дополнительное влияние на это могут оказать и обсуждаемые изменения в программе «Семейная ипотека», которые способны еще сильнее снизить доступность части новостроек для покупателей.
Получить консультацию
Заполните данные и наш специалист свяжется с вами в ближайшее время для уточнения деталей.
Спрос на однокомнатные квартиры растет – и это уже не случайность
Третий тренд связан с изменением демографии и модели потребления жилья. Если раньше эксперты в основном говорили о нехватке семейных форматов и больших квартир, то сейчас становится все более очевидно: рынку по-прежнему нужны однокомнатные квартиры, и спрос на них растет.
Причина в том, что в России увеличивается число домохозяйств, состоящих из одного человека. По сравнению с советским периодом это уже рекордный уровень. На это накладываются и другие тенденции: средний возраст рождения первого ребенка у женщины составляет 29 лет, многие люди дольше живут отдельно, а структура семей и сценариев проживания становится более разнообразной.
Причем значительная часть покупателей приобретала такое жилье не для собственного проживания. Многие покупали жилье для детей или родителей, и для этой задачи однокомнатный формат часто оказывается самым логичным решением.
Для девелоперов это подтверждение того, что спрос на компактные, понятные по бюджету и ликвидные форматы не исчезает. Для покупателей – напоминание о том, что однокомнатная квартира сегодня может быть не компромиссом, а вполне рациональным выбором под конкретный жизненный сценарий.
Причина в том, что в России увеличивается число домохозяйств, состоящих из одного человека. По сравнению с советским периодом это уже рекордный уровень. На это накладываются и другие тенденции: средний возраст рождения первого ребенка у женщины составляет 29 лет, многие люди дольше живут отдельно, а структура семей и сценариев проживания становится более разнообразной.
Причем значительная часть покупателей приобретала такое жилье не для собственного проживания. Многие покупали жилье для детей или родителей, и для этой задачи однокомнатный формат часто оказывается самым логичным решением.
Для девелоперов это подтверждение того, что спрос на компактные, понятные по бюджету и ликвидные форматы не исчезает. Для покупателей – напоминание о том, что однокомнатная квартира сегодня может быть не компромиссом, а вполне рациональным выбором под конкретный жизненный сценарий.
Что все это значит для рынка недвижимости в 2026 году
На наш взгляд, главный вывод сейчас такой: в 2026 году выигрывать будет не просто объект, который вышел в продажу, а объект, который точно попадает в реальный спрос.
Покупатель стал заметно чувствительнее к бюджету, а сам рынок – более конкурентным и насыщенным предложением. Поэтому рассчитывать на автоматический рост цен только из-за ожиданий дефицита новостроек сегодня уже нельзя. Куда важнее становятся реальные характеристики объекта: локация, ликвидность формата, понятный бюджет входа и способность конкурировать не только с другими новостройками, но и со вторичным рынком.
Отдельного внимания, на наш взгляд, заслуживают компактные форматы. Спрос на них остается устойчивым не случайно: он поддерживается и демографическими изменениями, и текущей логикой покупки жилья. Именно поэтому однокомнатные и другие компактные квартиры, вероятно, еще долго будут оставаться одним из самых активных сегментов рынка.
Если вы планируете покупку, продажу или хотите понять, какие объекты сегодня действительно остаются ликвидными, обратитесь к специалистам ANWIN. Поможем сориентироваться в рынке, оценить варианты и подобрать оптимальное решение под ваш запрос.
Покупатель стал заметно чувствительнее к бюджету, а сам рынок – более конкурентным и насыщенным предложением. Поэтому рассчитывать на автоматический рост цен только из-за ожиданий дефицита новостроек сегодня уже нельзя. Куда важнее становятся реальные характеристики объекта: локация, ликвидность формата, понятный бюджет входа и способность конкурировать не только с другими новостройками, но и со вторичным рынком.
Отдельного внимания, на наш взгляд, заслуживают компактные форматы. Спрос на них остается устойчивым не случайно: он поддерживается и демографическими изменениями, и текущей логикой покупки жилья. Именно поэтому однокомнатные и другие компактные квартиры, вероятно, еще долго будут оставаться одним из самых активных сегментов рынка.
Если вы планируете покупку, продажу или хотите понять, какие объекты сегодня действительно остаются ликвидными, обратитесь к специалистам ANWIN. Поможем сориентироваться в рынке, оценить варианты и подобрать оптимальное решение под ваш запрос.
Получить консультацию
Заполните данные и наш специалист свяжется с вами в ближайшее время для уточнения деталей.
Читайте также
![]()
Эпоха длинных рассрочек заканчивается: что важно знать покупателю новостроекС 1 апреля 2026 года в России вступают в силу федеральные законы № 283-ФЗ и № 284-ФЗ, которые впервые формируют полноценную правовую рамку для сервисов рассрочки. Для договоров, заключенных с этой даты, максимальный срок беспроцентной рассрочки составит шесть месяцев, а с 1 апреля 2028 года сократится до четырех месяцев. Одновременно вводятся требования к операторам таких сервисов, ограничения по размеру неустойки, право клиента на досрочное погашение без комиссии, а также порядок передачи информации в бюро кредитных историй в предусмотренных законом случаях.
При этом важно сразу разделить два формата, которые на рынке нередко смешивают. Новый закон касается именно сервисов рассрочки – модели, при которой между продавцом и покупателем появляется оператор, оплачивающий товар или услугу и затем получающий деньги от клиента по установленному графику. На классическую рассрочку, когда покупатель рассчитывается напрямую с продавцом или исполнителем, эти нормы не распространяются. Иными словами, рассрочка от застройщика не попадает под прямое действие нового регулирования и сама по себе с 1 апреля не исчезает.
Тем не менее для рынка новостроек это важный сигнал. За последний год рассрочка стала одним из ключевых инструментов продаж на первичном рынке. По данным Банка России, уже в I квартале 2025 года ее доля в сделках у крупнейших застройщиков достигала около 40%, хотя ранее обычно держалась в пределах 10-20%. Одновременно рос и объем накопленной задолженности: летом 2025 года ЦБ оценивал его примерно в 1 трлн рублей.25 марта 2026г
4 мин. читать
Получайте свежую информацию
о новостях рынка элитной недвижимости
Обещаем присылать только интересные и важные статьи.
