Прогноз цен на новостройки в Москве на 2026-2027 годы: анализ и тенденции

1. Цены
   В Москве динамика разнонаправленная по классам жилья. В сентябре 2025 года средняя цена «квадрата» в премиальном сегменте превысила 1,11 млн руб/м² (+20,7% г/г), в бизнес-классе – около 564 тыс. руб/м² (+12,7% г/г). Это отражает смещение спроса в сторону более ликвидных проектов и редких локаций при вымывании бюджетных лотов.
   
   
2. Спрос
   На первичном рынке столицы в 2025 году сохраняется пониженная активность. В I полугодии 2025 продажи новостроек Москвы снизились примерно на 14% г/г; в сентябре 2025 зарегистрировано 4 696 ипотечных ДДУ (-6% г/г и -61,8% к 2023), что иллюстрирует «сдержанную» покупательскую способность. Это напрямую влияет на прогноз рынка недвижимости Москвы в части темпов сделок.
   
   
3. Предложение
   В III квартале 2025 года наблюдается сокращение предложения: массовый сегмент -15% за квартал, бизнес-класс -8%, при этом быстрее всего «вымываются» доступные по бюджету лоты (доля объектов до 10 млн рублей в «массе» -7 процентных пунктов за квартал). Это усиливает ценовую устойчивость в оставшихся продаваемых объектах.
   
   
4. Ставки и ипотека
   Ключевая ставка ЦБ – 17%. Пока рыночные ипотечные ставки остаются двузначными, и даже при возможном дальнейшем смягчении кредит станет лишь «чуть доступнее». Для Москвы это значит: краткосрочного «перегрева» спроса без адресных господдержек не ожидается, но спрос стабилизируется на нижнем плато. Это основа, на которой строится прогноз цен на новостройки в Москве.

Вывод по текущей ситуации:
Мы видим рынок, где цены держатся за счёт дефицита ликвидного предложения, переориентации спроса в верхние классы и высокой себестоимости, тогда как сделки «проталкиваются» рассрочками и адресными акциями девелоперов. Это создает базу для умеренного роста цен на новостройки в Москве в 2026 году, особенно в популярных локациях центра и престижных районах внутри ТТК.

Хотите принять решение о покупке новостройки в Москве без лишних рисков? Свяжитесь с экспертами ANWIN.

График №1. Динамика средней цены м² на первичном рынке Москвы и ключевой ставки ЦБ

1. Ипотека и ключевая ставка
   Базовый драйвер цены на первичке – доступность кредита. Снижение ставки ЦБ на 1 п.п. уже состоялось, а «Сбер» в своих оценках увязывает восстановление спроса с дальнейшим снижением ключевой ставки до ~16% к концу 2025 и ~12% к концу 2026. Чем ближе рыночная ипотека к «однозначным» ставкам, тем выше вероятность выхода спроса из «нижнего коридора».
   
   
2. Инфляция и индексация себестоимости
   В условиях повышенных издержек (строительные материалы, рабочая сила, инфраструктура) девелоперы защищают маржу, постепенно перекладывая инфляцию в цены. Поэтому «падение» цен на первичке ограничено, а базовый сценарий – рост около инфляции (4-6% в год) с возможными всплесками по отдельным локациям.
   
   
3. Ввод и объёмы строительства
   В 2025 году отрасль сталкивается с замедлением кредитования и переносом сроков ввода. По данным ЕРЗ.РФ и «Циан.Аналитики», часть запланированного ввода переносится на последующие годы (~6-12 млн м²). Это уменьшает будущую конкуренцию в ряде сегментов и поддерживает цены.
   
   
4. Структура предложения
   «Вымывание» дешёвых квартир в массе (-7 п.п. доли лотов до 10 млн руб. за квартал) и относительный рост доли бизнес/премиум-проектов повышают средние цены по городу без фактического удорожания каждой конкретной квартиры – эффект микс-сдвига.
   
   
5. Поведение покупателей
   На фоне высокой ставки покупатели тянут решения, накапливают первоначальный взнос, чаще выбирают рассрочки и точечно реагируют на акции. Это «растягивает» продажи по времени, но не обрушивает цены из-за ограниченного качественного предложения.

• Оптимистичный: ЦБ быстрее снижает ставку, ипотека заметно дешевеет → восстановление продаж и рост цен 7-10% в 2026 (центр/топ-локации могут показать двузначную динамику).
  
• Базовый: Постепенное смягчение, без «супер-льгот» → рост на уровне 4-7% в 2026-2027 (около инфляции), с дифференциацией по районам.
  
• Консервативный: Ставка дольше высокая, ввод выше ожиданий → стагнация/0-3% по городу, локальные коррекции в периферии при активных скидках.

• 2026г: +5-7% к 2025 (поддержка: постепенное снижение ставки, ограниченный ввод, «микс-сдвиг» в сторону верхних классов, консенсус с оценками Сбера).
  

• 2027г: +4-7% (замедление к уровню инфляции при нормализации ипотечных ставок, точки перегрева – центральные и видовые локации).

Обоснование: тренд «около инфляции» со стороны ДОМ.РФ/профсообщества, ориентиры «Сбера» по восстановлению спроса и снижению ключевой ставки, локальный дефицит качественного предложения.

Дифференциация по локациям и классам:

• Центр (ЦАО, «внутри Садового/ТТК») и топ-локации САО/ЗАО: высокая редкость продукта, дефицит «видовых/клубных» лотов, международная покупательская база. Потенциал +7-10% в 2026 при хорошем спросе, премиум уже показывает +20% г/г по «квадрату» (сентябрь 2025).
  

• ТиНАО, Новая Москва и периферия в старых границах: чувствительны к ставке и доходам, ожидаем +2-5% в 2026 (ближе к инфляции) при активной ценовой политике девелоперов. Для сравнения уровней: по состоянию на 2025 «квадрат» в ЦАО/САО заметно дороже, чем в ТиНАО по оценкам аналитиков.
  

• Бизнес/премиум: спрос устойчивее, меньше конкурентов, высокий кэш-компонент в сделках → опережающая динамика против «массы», что уже видно по 2025 году.
  

• Массовый сегмент (комфорт): вымывание доступных лотов и сдержанный запуск новых очередей поддерживают цену «снизу», но рост ограничивает ипотечная доступность.

1. Когда покупать
   Если планируете покупку квартиры на 2026 год, ориентируйтесь на I-II кварталы: девелоперы активно продвигают новые пулы, используют рассрочки и точечные скидки. При стабилизации ставки в диапазоне 16→14% стоимость владения кредитом начнёт снижаться – конкуренция со стороны отложенного спроса усилится.
   
   
2. Стратегия локации
   Для сохранения стоимости и более высокой ликвидности выбирайте сильные точки Москвы: Хамовники, Пресня, Патрики, видовые набережные, «зелёные» кварталы ЗАО/САО, проверенные кластеры Новой Москвы у МЦД/метро.
   
   
3. Класс и планировки
   В премиум/бизнес-сегменте сохраняется опережающая динамика (что видно по 2025 году). В массе – следите за миксом: востребованы функциональные планировки 45-70 м², окна на парк/водоемы, башенные панорамы. Эти нюансы напрямую влияют на цены на квартиры в новостройках Москвы в конкретных ЖК.
   
   
4. Риски «пузыря» и как их снизить
   На первичке резких обвалов традиционно не происходит из-за поэтапных продаж и контроля. Риски сохраняются в отдельных проектах со слабой экономикой и локациях с избыточным вводом. Проверьте финмодель проекта, темпы продаж, цену входа и аналоги, график ввода и инфраструктуру.
   
   
5. Инвестиционный горизонт
   Для инвестиционных покупок в Москве горизонт 3-5 лет остаётся разумным: заработать на этапе котлована до сдачи ключей возможно, но рассчитывайте на умеренную доходность (индекс инфляции + альфа локации/класса), а не на «рывки» 2020-2021.