Переуступка квартиры в новостройке: что это и как безопасно купить по ДДУ

При переуступке покупают не саму квартиру, а право требовать её у застройщика по договору долевого участия (ДДУ).

Переуступка/цессия/уступка прав требования – одинаковая юридическая суть

В юридических документах используются разные термины – переуступка, цессия, уступка прав требования, – но смысл у них один. Речь идёт о передаче прав дольщика по ДДУ от первоначального покупателя (цедента) новому (цессионарию).

Эти формулировки встречаются:

• в тексте ДДУ,
• в договоре уступки,
• в выписке из ЕГРН о зарегистрированном договоре.

Право собственности при переуступке не переходит – переходит «право требовать квартиру у застройщика»

До подписания акта приёма-передачи и регистрации собственности квартира юридически не принадлежит ни продавцу, ни покупателю.

 Покупатель по переуступке получает:

• зарегистрированное право требования квартиры у застройщика,
• все права и обязанности дольщика по ДДУ,
• будущую возможность оформить собственность после сдачи дома.

Когда переуступка бывает выгодной покупателю

Переуступка чаще всего интересна, если:

• у застройщика уже нет нужных лотов;
• важна конкретная планировка, этаж или вид;
• дом близок к сдаче, а цена ниже, чем у застройщика;
• покупка идёт как инвестиция с расчётом на рост цены.

На практике переуступка часто используется как стратегия выхода из сделки, в том числе когда у дольщика заканчивается рассрочка или меняются финансовые планы. Возможные сценарии и расчёт выгодности такого решения рассмотрены в материале «Что делать, когда рассрочка подходит к концу: 3 стратегии для максимальной выгоды».

Такая форма сделки возможна до момента оформления права собственности на квартиру. После регистрации собственности сделка оформляется уже как обычная купля-продажа.

Переуступка возможна до подписания акта приёма-передачи

Пока дом находится в стадии строительства и квартира не передана дольщику по акту приёма-передачи, право требования по ДДУ может быть уступлено третьему лицу.

Ключевые условия:

• строительство не завершено либо акт не подписан;
• право собственности на квартиру не зарегистрировано;
• первоначальный дольщик сохраняет статус участника долевого строительства.

После оформления собственности это уже купля-продажа, а не переуступка

Если продавец подписал акт приёма-передачи и зарегистрировал право собственности, предмет сделки меняется. В этом случае продаётся не право требования, а сама квартира, а сделка оформляется по правилам вторичного рынка.

Если в ДДУ есть запрет или условия на уступку – порядок меняется

Отдельные договоры долевого участия могут содержать специальные условия, влияющие на возможность переуступки, в том числе:

• запрет на уступку без согласия застройщика;
• обязанность оплатить комиссию за переуступку;
• ограничения по срокам или этапам строительства.

Такие условия анализируются индивидуально – универсального сценария здесь не существует.

Ключевое отличие переуступки от покупки у застройщика – источник рисков и объём проверки документов.

У застройщика вы покупаете по ДДУ, у инвестора – его права требования

При покупке квартиры напрямую у застройщика сделка оформляется по типовому ДДУ, а основные риски заранее структурированы и понятны.

При переуступке покупатель вступает в уже существующее обязательство. Это требует дополнительной проверки: личности и статуса продавца, факта оплаты по ДДУ, отсутствия обременений, ограничений и спорных условий. Фактически оценивается не только объект, но и вся история сделки.

Алгоритм безопасной покупки квартиры в новостройке представлен в материале «Как купить квартиру в новостройке в Москве без рисков».

Цена переуступки складывается из трёх частей (и это можно обсуждать)

Финальная стоимость квартиры при переуступке формируется из нескольких компонентов:

• цена, зафиксированная в ДДУ;
• премия продавца или дисконт к рыночной стоимости;
• сопутствующие расходы: комиссия застройщика за уступку, налоги, регистрационные и нотариальные затраты.

Важно учитывать, что предметом переговоров чаще всего становится именно премия продавца, а не базовая цена по договору долевого участия.

Ниже – базовая последовательность действий, соблюдение которой существенно снижает риски сделки по уступке прав требования.

Шаг 1 – проверить продавца (цедента)

В первую очередь оценивается юридический статус продавца:

• паспортные данные и дееспособность;
• семейное положение и необходимость согласия супруга;
• основания владения правом требования по ДДУ;
• полномочия представителя при сделке по доверенности.

К типичным красным флагам относятся давление на срочность сделки и отказ предоставить оригиналы документов.

Шаг 2 – проверить исходный ДДУ и его регистрацию в Росреестре

Ключевое значение имеет корректность исходного договора:

• ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре;
• характеристики объекта и цена должны соответствовать фактическим условиям сделки;
• отсутствуют неучтённые дополнительные соглашения.

Шаг 3 – проверить оплату по ДДУ и отсутствие задолженности перед застройщиком

Покупатель запрашивает подтверждение финансовых обязательств:

• платёжные документы по ДДУ;
• справку застройщика об отсутствии задолженности;
• сведения о штрафах, пенях и неустойках (при наличии).

Шаг 4 – согласовать уступку с застройщиком и (при необходимости) с банком

Согласие третьих лиц требуется в случаях, когда:

• обязанность согласования прямо предусмотрена условиями ДДУ;
• право требования находится в залоге у банка;
• застройщик устанавливает комиссию за переуступку.

Шаг 5 – подписать договор уступки и зарегистрировать переход прав

В Росреестре подлежат регистрации:

• договор уступки прав требования;
• переход прав от первоначального дольщика к покупателю.

До момента регистрации уступка не имеет юридической силы.

Шаг 6 – расчёты: как безопасно передавать денежные средства

Для минимизации рисков на практике используются:

• банковский аккредитив;
• эскроу-счёт;
• банковская ячейка.

Наиболее распространённая ошибка – передача денежных средств до государственной регистрации уступки.

Напишите нам – проведём бесплатный анализ вашей ситуации и подскажем, какие документы запросить у продавца и застройщика.

Ниже приведён минимальный набор документов, который рекомендуется проверить перед подписанием договора уступки. Используйте список как рабочий чек-лист.

Документы по объекту и ДДУ

• договор долевого участия с отметкой о государственной регистрации;
• проектная декларация и сведения о застройщике (по ситуации);
• характеристики квартиры согласно ДДУ: номер, этаж, площадь, планировка.

Документы от продавца (цедента)

• паспорт и подтверждение личности;
• согласие супруга или супруги на уступку прав (если требуется);
• документы, подтверждающие полную или частичную оплату по ДДУ;
• подтверждение отсутствия задолженности перед застройщиком.

Документы от застройщика и банка (по ситуации)

• согласие застройщика на уступку прав требования (при наличии такого условия в ДДУ);
• справки и документы по ипотеке, если право требования находится в залоге;
• подтверждение отсутствия обременений и ограничений.

Скачайте чек-лист PDF, чтобы использовать его как рабочий инструмент при проверке перед сделкой.

Риски при покупке по переуступке управляемы при условии системной проверки документов и отказа от упрощённых схем расчётов и оформления.

Риск №1 – занижение цены в договоре уступки

Занижение стоимости сделки существенно снижает уровень защиты покупателя. В случае расторжения договора или судебного спора возврат денежных средств возможен только в пределах суммы, указанной в договоре уступки.

Риск №2 – неоплаченная часть цены по ДДУ или задолженность перед застройщиком

Наличие задолженности напрямую влияет на объём передаваемых прав требования. Проверка осуществляется исключительно на основании документов застройщика – устные подтверждения продавца не имеют юридического значения.

Риск №3 – банкротство продавца, судебные споры и обременения

Необходимо проверить продавца по следующим источникам:

• открытые государственные реестры;
• судебные базы и арбитражные дела;
• актуальные выписки и сведения об обременениях.

Риск №4 – сделки по доверенности и давление на срочность

Использование сложных схем с представителями и попытки ускорить сделку без полноценной проверки существенно повышают вероятность юридических проблем.

Если объект почти сдан и если покупка на стадии котлована – риски принципиально разные.

Объект на завершающей стадии строительства (дом почти сдан):

Основные риски смещаются в юридическую и процедурную плоскость:

• корректность и своевременность подписания акта приёма-передачи;
• соответствие квартиры условиям ДДУ (площадь, планировка, отделка);
• наличие неустоек, штрафов и споров между дольщиком и застройщиком;
• риск одновременного оформления собственности и утраты возможности переуступки.

В таких сделках особенно важно контролировать сроки, порядок расчётов и момент регистрации перехода прав требования.

Объект на ранней стадии строительства (котлован или начальные этапы):

На первый план выходят проектные и строительные риски:

• возможные изменения сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию;
• корректировки проектной документации и планировочных решений;
• финансовая устойчивость застройщика в будущем;
• длительный период до оформления собственности и возврата инвестиций.

Здесь ключевое значение имеет проверка застройщика, условий ДДУ и реальности заявленных сроков строительства.

При переуступке на ранних этапах строительства риски во многом зависят от финансовой устойчивости и истории застройщика. Ключевые критерии для такой проверки подробно разобраны в материале «Как проверить застройщика перед покупкой».

Вывод: универсальных рекомендаций для всех переуступок не существует. Набор проверок и приоритетов всегда зависит от стадии готовности объекта и текущего статуса договора.

Короткий ответ – да, ипотека при покупке по переуступке возможна. Однако условия сделки зависят от требований конкретного банка, стадии строительства, статуса продавца и используемой ипотечной программы. Именно поэтому такие сделки банки рассматривают индивидуально.

Ипотека по переуступке обычно оформляется как покупка прав требования по ДДУ

При покупке по переуступке банк кредитует не готовую квартиру, а право требования квартиры у застройщика по договору долевого участия. До ввода дома в эксплуатацию и регистрации собственности именно это право выступает предметом залога по ипотеке.

Такой формат возможен только для строящихся объектов и до момента оформления права собственности. После регистрации собственности переуступка уже невозможна, а сделка оформляется как обычная купля-продажа.

Что чаще всего требует банк при ипотеке по переуступке

На практике банки предъявляют следующий типовой набор требований:

• зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия;
• согласие застройщика на уступку прав требования, если это предусмотрено условиями ДДУ;
• подтверждение оплаты обязательств продавца по ДДУ;
• проверка продавца и отсутствия обременений на право требования;
• соответствие объекта и сроков строительства внутренним требованиям банка.

Дополнительно банк оценивает стадию готовности дома: чем ближе ввод в эксплуатацию, тем проще проходит согласование. Часть ипотечных программ, включая отдельные льготные продукты, может не применяться к сделкам по переуступке.

Если у продавца уже есть ипотека – сценарии сделки

Если право требования по ДДУ уже находится в залоге у банка продавца, возможны несколько рабочих сценариев:

• досрочное погашение ипотеки продавцом до оформления переуступки;
• перевод долга на покупателя с согласия банка;
• трёхсторонняя сделка с участием покупателя, продавца и кредитной организации.

Конкретный сценарий зависит от политики банка, суммы остатка долга и параметров новой ипотеки.

Свяжитесь с экспертами ANWIN – проверим, проходит ли ваш кейс под ипотеку.

При сделках по переуступке помимо цены квартиры возникают дополнительные расходы, которые важно учитывать на этапе переговоров и расчёта итоговой стоимости.

Комиссия застройщика за переуступку

Комиссия за оформление переуступки взимается не всегда, но во многих проектах прямо предусмотрена условиями ДДУ. Размер комиссии и порядок её уплаты устанавливаются застройщиком и не подлежат обязательному торгу.

Госпошлины и регистрационные расходы

К обязательным расходам относятся государственные пошлины за регистрацию договора уступки и перехода прав требования. Эти суммы фиксированы и, как правило, оплачиваются сторонами по договорённости.

НДФЛ у продавца

Доход продавца по переуступке может облагаться налогом на доходы физических лиц. Покупателю важно понимать налоговые обязательства второй стороны, поскольку именно они чаще всего становятся причиной предложений о занижении цены или использовании неформальных схем расчётов.

Ниже – два наиболее распространённых сценария сделок по переуступке, с которыми сталкиваются покупатели на практике.

Сценарий 1 – «чистая» переуступка

Сделка проходит в прозрачном и управляемом формате:

• продавец предоставляет полный комплект документов по ДДУ и оплате;
• расчёты осуществляются через банковские инструменты (аккредитив, эскроу);
• передача денежных средств происходит только после регистрации договора уступки;
• условия сделки согласованы с застройщиком и банком (при необходимости).

Такой формат позволяет зафиксировать права покупателя и минимизировать финансовые и юридические риски.

Сценарий 2 – переуступка с «красными флагами»

Сделка сопровождается признаками повышенного риска:

• предложение занижать цену в договоре уступки;
• участие представителей по доверенности без понятного объяснения причин;
• давление на срочность и аргументы о «последнем лоте» или «уникальной цене»;
• отказ показывать оригиналы документов или согласовывать расчёты через банк.

В подобных ситуациях вероятность финансовых потерь и последующих споров существенно возрастает, даже если объект и цена выглядят привлекательно.

Ниже – практический план действий, который позволяет за короткое время оценить сделку по переуступке и понять, можно ли выходить на подписание без повышенных рисков.

7 ключевых действий покупателя

1. Запросить у продавца договор долевого участия и подтверждение его регистрации в Росреестре.
2. Проверить факт и объём оплаты по ДДУ, включая наличие задолженностей перед застройщиком.
3. Изучить условия уступки, зафиксированные в ДДУ, включая возможные ограничения и комиссии.
4. Провести базовую проверку продавца: статус, семейное положение, отсутствие рисков и обременений.
5. Согласовать формат расчётов и зафиксировать его в договоре уступки.
6. Подготовить и проверить договор уступки прав требования.
7. Зарегистрировать договор уступки и переход прав в Росреестре.

Этот порядок позволяет отсеять большинство проблемных сделок ещё до передачи денежных средств.

Оставьте заявку – проверим документы по переуступке и дадим перечень рисков и правок к договору. Или вернитесь к чек-листу и проведите проверку самостоятельно.

Что такое переуступка квартиры простыми словами?

Это продажа не самой квартиры, а права требования получить её у застройщика по договору долевого участия.

Переуступка и цессия – это одно и то же?

Да. Это разные названия одной и той же юридической конструкции – уступки прав требования.

Можно ли купить квартиру по переуступке, если дом почти сдан?

Да, если акт приёма-передачи не подписан и право собственности ещё не зарегистрировано.

Нужна ли регистрация в Росреестре при переуступке?

Да. Без государственной регистрации договор уступки и переход прав требования не имеют юридической силы.

Нужно ли согласие застройщика на переуступку?

Зависит от условий ДДУ. В ряде проектов согласие или комиссия застройщика обязательны.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку?

Да, но не все банки работают с таким форматом, и условия зависят от объекта и стадии строительства.

Что обязательно проверять в договоре уступки?

Предмет уступки, цену сделки, порядок расчётов, условия регистрации и ссылки на исходный ДДУ.

Почему опасно занижать цену в договоре уступки?

В случае спора или расторжения сделки покупатель сможет вернуть только сумму, указанную в договоре.

Кто платит комиссию застройщику за переуступку?

По договорённости сторон, если комиссия предусмотрена условиями ДДУ.

Как понять, что по ДДУ полностью выполнены расчёты?

Только по официальным документам от застройщика, подтверждающим отсутствие задолженности.

Чем переуступка может быть выгоднее покупки у застройщика?

Ценой, доступом к редким планировкам или возможностью купить квартиру ближе к сдаче дома.

Какие ошибки покупатели совершают чаще всего?

Спешка, доверие устным обещаниям и отказ от полноценной проверки документов.