Флиппинг недвижимости в Москве: что это и как зарабатывать на перепродаже квартир

Что такое флиппинг?

Что такое флип?

Флиппинг и флип – это одно и то же?

Классический цикл (8 шагов)

1. Поиск объекта – на этом этапе основная цель – найти недвижимость с высоким потенциалом для улучшений и увеличения её стоимости.
   
   
2. Оценка потенциала – мы проводим анализ, чтобы понять, сколько можно заработать на улучшении объекта и какие именно изменения способны повысить его ценность.
   
   
3. Торг – важный этап, где ведём переговоры с продавцом с целью получения максимально выгодных условий и снижения цены покупки.
   
   
4. Проверка документов – обязательная проверка юридической чистоты объекта, чтобы исключить риски и подтвердить его правовую состоятельность.
   
   
5. Сделка – заключаем сделку на покупку недвижимости с учётом всех предварительных проверок и договорённостей.
   
   
6. Ремонт/хоумстейджинг – проводим необходимый ремонт или косметическое обновление объекта, чтобы сделать его более привлекательным для потенциальных покупателей.
   
   
7. Маркетинг – разрабатываем и реализуем стратегию маркетинга, направленную на быстрое и выгодное продвижение объекта на рынке.
   
   
8. Продажа и фиксация прибыли – завершающий этап, когда объект успешно продаётся, и мы фиксируем прибыль от сделки.

• Дисконт при покупке – ключевая выгода заключается в покупке объекта по цене ниже рыночной, что сразу создаёт основу для дальнейшей прибыли.
  
  
• Рост ценности после улучшений – правильно выбранные и реализованные улучшения могут существенно повысить стоимость объекта, увеличив его привлекательность для покупателей.
  
  
• Улучшение «упаковки» – грамотная планировка, улучшение освещённости, качественная мебель и стильные визуальные изменения могут сыграть решающую роль в привлечении покупателей и увеличении стоимости недвижимости.

Флиппинг квартир vs аренда

Флиппинг vs «купил и держу»

Флиппинг vs девелопмент/новостройки

Что считается «ликвидным» для элитного флипа?

Что «съедает» маржу в премиум-сегменте?

Типовые стратегии для премиум-сегмента

• Легкий косметический апгрейд с staging – это минимальные изменения, направленные на улучшение визуального восприятия объекта, которые позволяют быстро повысить его привлекательность для покупателей.
  
  
• Капитальный ремонт с фокусом на потребности аудитории – в этом случае делается акцент на тщательную переработку интерьера и экстерьера с учётом предпочтений целевой аудитории, что повышает цену объекта.
  
  
• Переупаковка планировки и освещения без радикальных изменений – такая стратегия позволяет значительно повысить функциональность и визуальную привлекательность квартиры, при этом не требуя капитальных вложений в перепланировку.

Как устроен бизнес-процесс перепродажи квартир?

• инвестор, который финансирует проект,
• брокер, занимающийся подбором и продажей объекта,
• юрист, обеспечивающий юридическую чистоту сделки,
• технадзор, следящий за качеством выполнения работ,
• дизайнер, разрабатывающий концепцию интерьера,
• подрядчики, выполняющие ремонтные и строительные работы,
• маркетологи, ответственные за стратегию продвижения объекта на рынке.

Сроки, оборот и логика «конвейера»

Шаг 1 – Критерии объекта под флип

Шаг 2 – Быстрый анализ экономики

Шаг 3 – Сделка и контроль рисков

Шаг 4 – Ремонт, staging, продажа

Из чего складываются расходы?

• Покупка – стоимость самого объекта недвижимости.
• Ремонт – затраты на проведение работ по улучшению объекта, включая материалы и оплату труда подрядчиков.
• Мебель и техника – расходы на покупку и установку мебели и бытовой техники, особенно если планируется staging (представление недвижимости для продажи).
• Маркетинг – затраты на продвижение объекта, включая создание рекламных материалов, организацию показов и прочее.
• Налоги – обязательные налоговые платежи, связанные с перепродажей недвижимости.
• Содержание и услуги – расходы на содержание объекта, включая коммунальные платежи, охрану, уборку и прочие услуги, если они необходимы.

Критичные метрики

• Срок экспозиции на рынке – время, которое объект недвижимости находится на рынке до его продажи. Чем короче срок экспозиции, тем быстрее происходит реализация и тем выше вероятность получения прибыли.
• Стоимость ремонта на м² – этот показатель помогает контролировать расходы на ремонт и улучшения, обеспечивая максимальную рентабельность проекта.
• Допустимый дисконт при покупке – разница между рыночной стоимостью объекта и его покупной ценой. Чем выше дисконт, тем больше возможностей для улучшения и перепродажи с прибылью.

Проверка объекта перед покупкой

Перепланировки и «красные флаги»

Налоги при перепродаже

Дома: большие технические риски, сложнее коммуникации и земельные вопросы

Квартиры: проще оборот, выше скорость, легче сравнение аналогов

Что сильнее всего влияет на цену в элитном сегменте?

• Освещённость – просторные, светлые помещения создают атмосферу уюта и визуально увеличивают пространство.
• Качественные материалы – высококлассные отделочные материалы, такие как натуральные камни, дерево и дорогие текстуры, подчеркивают статус объекта.
• Кухонные и санузельные решения – стильные и функциональные кухни и санузлы с современными и технологичными решениями служат важным фактором при оценке недвижимости.
• Шумоизоляция – высокий уровень шумоизоляции обеспечивает комфорт и приватность, что особенно ценится в премиум-сегменте.
• Функциональные системы хранения – встроенные решения для хранения вещей, такие как гардеробные комнаты и скрытые системы хранения, добавляют ценности и удобства.

Как не «переремонтировать» объект?

Стратегия цены и позиционирование

Контент: фото/видео/планировка/тур

Показ и переговоры

• Рынок и цены – изменения на рынке недвижимости могут повлиять на цены объектов, что снижает прибыль или делает перепродажу невозможной.
• Сроки ремонта – задержки в ремонте могут привести к увеличению расходов и затягиванию сделки.
• Работа подрядчиков – низкое качество выполнения работ или недобросовестные подрядчики могут увеличить затраты и затруднить продажи.
• Юридические сюрпризы – проблемы с документами, правами на собственность или перепланировками могут привести к юридическим спорам.
• Переоценка «выхода» – неверный расчёт возможной прибыли при продаже может привести к убыткам.
• Низкая ликвидность – выбор неправильно расположенного или неподходящего для флиппинга объекта может снизить скорость его продажи.

Чек-лист снижения рисков

1. Тщательная проверка рыночных условий – регулярно отслеживайте изменения цен и трендов на рынке недвижимости в выбранной локации.
   
   
2. Обоснованный расчёт ценового потенциала – проводите анализ возможной прибыли, исходя из реалистичных прогнозов стоимости.
   
   
3. Строгий контроль сроков ремонта – устанавливайте чёткие сроки для выполнения каждого этапа ремонта и следите за их соблюдением.
   
   
4. Работа с проверенными подрядчиками – выбирайте только опытных и надёжных подрядчиков с положительными отзывами и репутацией.
   
   
5. Юридическая проверка объекта – тщательно проверяйте все документы на объект, включая историю перехода прав, наличие обременений и разрешений на перепланировку.
   
   
6. Учет налоговых обязательств – заранее рассчитывайте все налоги, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
   
   
7. Оценка ликвидности объекта – выбирайте недвижимость в востребованных районах с высокой вероятностью быстрой продажи.
   
   
8. Планирование бюджета с запасом – всегда закладывайте дополнительные средства на непредвиденные расходы.
   
   
9. Мониторинг стадии продажи – проводите регулярный анализ интереса к объекту на рынке, адаптируя стратегию продажи, если необходимо.
   
   
10. Гибкость в стратегии продаж – будьте готовы к корректировке ценовой политики и маркетинговой стратегии, если объект не продаётся в планируемые сроки.
    
    
11. Прозрачность сделок – обеспечьте полную прозрачность всех юридических аспектов сделки для предотвращения дальнейших правовых проблем.
    
    
12. Контроль качества отделки – уделяйте внимание не только эстетике, но и функциональности ремонта, чтобы объект удовлетворял запросам целевой аудитории.

1. Есть ли у вас достаточный капитал?
   Флиппинг требует значительных вложений на разных этапах – от покупки недвижимости до её ремонта и маркетинга. Убедитесь, что у вас есть достаточно средств для покрытия всех расходов и непредвиденных затрат.
   
   
2. Есть ли у вас команда профессионалов?
   Для успешного флиппинга необходима команда опытных специалистов: юристов, брокеров, дизайнеров, подрядчиков и технадзора. Готовы ли вы работать с такими профессионалами или набирать их в процессе?
   
   
3. Готовы ли вы к управлению рисками?
   Флиппинг связан с различными рисками, включая изменения на рынке, юридические проблемы, непредсказуемые расходы на ремонт. У вас есть опыт или стратегия для минимизации этих рисков?
   
   
4. Можете ли вы соблюдать строгие сроки и бюджеты?
   Успех в флиппинге зависит от точности расчётов и способности соблюдать установленные сроки и бюджеты. Готовы ли вы контролировать каждый этап, чтобы избежать задержек и перерасходов?
   
   
5. Есть ли у вас понимание рынка недвижимости?
   Необходима способность анализировать рыночные тенденции и правильно выбирать объекты для флиппинга. Знаете ли вы, как оценивать ликвидность и потенциал недвижимости?
   
   
6. Обладаете ли вы терпением и дисциплиной?
   Флиппинг требует терпения, внимания к деталям и готовности работать в условиях неопределенности. Вы готовы к долгосрочным усилиям и возможным задержкам?
   
   
7. Имеете ли вы способности к продажам и маркетингу?
   Успешная продажа флипа требует грамотной маркетинговой стратегии и способности проводить переговоры. Есть ли у вас опыт в продажах или возможность привлечь специалистов?