Почему покупатели всё чаще выбирают готовое жильё?

Мы видим по запросам клиентов, что покупатели в Москве стали гораздо внимательнее к выбору недвижимости. Ещё недавно новостройка для многих людей воспринималась как более очевидный и перспективный выбор. Однако в 2026 году клиенты всё чаще оценивают не сам факт «нового дома», а реальную ценность объекта и условия сделки.

Именно поэтому часть спроса сместилась в сторону вторичного рынка. Но это не значит, что покупатели перестали рассматривать новостройки. Скорее изменился сам подход. Сегодня клиент сравнивает не просто «первичку» и «вторичку», а два разных сценария. Первый – вложиться в строящийся проект с расчётом на рост стоимости после ввода дома. Второй – выбрать готовый объект, где уже можно оценить дом, окружение, ремонт, качество управления, состав резидентов и реальную рыночную ценность квартиры.

Почему спрос на новостройки снизился

В первом полугодии 2026 года рынок новостроек в Москве заметно притормозил. По данным участников рынка, за этот период было заключено около 26 тысяч договоров долевого участия – на 35% меньше, чем годом ранее. Во втором квартале динамика тоже осталась слабой: примерно 12,6 тысячи ДДУ, что на треть ниже прошлогоднего уровня. И здесь причина не в том, что покупатели резко потеряли интерес к новым проектам. Скорее изменилась экономика покупки.

Главный фактор – высокая стоимость стандартной ипотеки. Для многих клиентов ежемесячный платёж стал слишком тяжёлым, особенно если речь идёт о покупке без льготных программ. Дополнительно на рынок повлияли изменения в условиях семейной ипотеки и общий рост цен на первичное жильё. Средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках в первом полугодии достигла 493 тысяч рублей, прибавив 18% за год. В итоге клиент начал считать не только цену квартиры, но и полную стоимость сделки вместе с кредитом, ремонтом, ожиданием ввода дома и дальнейшими расходами.

При этом ипотека из сделок никуда не исчезла. Наоборот, в новостройках её роль стала ещё заметнее. Доля ипотечных сделок на первичном рынке выросла до 62%, то есть покупатели, которые остаются в новостройках, всё чаще зависят от доступности специальных программ: субсидированных ставок, рассрочек, траншевой ипотеки и индивидуальных условий от застройщика. Без них многие сделки просто не складываются по финансовой модели.

Почему вторичный рынок снова стал сильнее

Вторичный рынок сейчас выигрывает за счёт понятности. Для клиента это важный аргумент: дом уже построен, район сформирован, инфраструктура работает, подъезд, двор, состав резидентов и состояние квартиры видны сразу. Нет ожидания, строительного риска и необходимости оценивать будущий результат только по картинкам.

На фоне замедления новостроек вторичка, наоборот, показала рост. В первом полугодии 2026 года на московском вторичном рынке было заключено около 67 тысяч договоров купли-продажи жилья – на 5% больше, чем годом ранее. Во втором квартале активность была ещё заметнее: около 35,5 тысячи сделок, что на 18% выше прошлогоднего показателя.

Мы видим, что для многих клиентов готовность объекта стала почти главным критерием. Особенно если квартира покупается для жизни в ближайшее время или как актив, который можно быстро сдать в аренду. В таком случае вторичка часто оказывается практичнее: сделку можно закрыть быстрее, ремонт уже есть, а локацию и ликвидность проще оценить.

Отдельно усилился интерес к «новой вторичке» – квартирам в современных домах, которые уже сданы, но при этом по качеству среды близки к новостройкам. Это особенно привлекательный формат: клиент получает современный дом, готовую инфраструктуру и возможность пользоваться объектом сразу. Если квартира ещё и с качественной отделкой, она становится сильной альтернативой покупке на первичном рынке.

Есть и ещё один фактор. Часть покупателей, которые раньше держали деньги на депозитах, начала переводить капитал в недвижимость. По оценкам участников рынка, таких клиентов может быть около 10-15%. Для них готовая квартира выглядит понятнее: это реальный объект, который можно увидеть, оценить, сдать, сохранить или перепродать.

Что происходит с ценами

Интересный момент: даже при снижении числа сделок в новостройках застройщики не спешат массово снижать цены. И это объяснимо. На стоимость влияют проектное финансирование, себестоимость строительства, ограниченный вывод новых проектов и желание девелоперов удерживать ценовую планку.

В итоге возникает непростая ситуация: спрос стал осторожнее, но заметного дисконта на первичном рынке часто нет. Вместо прямого снижения цены застройщики чаще предлагают специальные условия покупки – рассрочки, ипотечные программы, субсидированные ставки, акции на отдельные лоты. Но здесь важно внимательно считать: иногда привлекательная ставка уже заложена в цену квартиры.

На вторичном рынке ситуация другая. Активность покупателей выросла, качественного предложения стало меньше, а сильные объекты в ликвидных локациях уходят быстрее. В конце июня в активной продаже находилось около 23,4 тысячи лотов – на 31% меньше, чем годом ранее. На этом фоне средний срок экспозиции сократился до 88 дней против 108 дней год назад.

Цены на готовое жильё тоже растут, но динамика здесь мягче, чем в новостройках. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы в первом полугодии составила около 308 тысяч рублей, показав рост на 9% за год. При этом торг сохраняется, но чаще укладывается в стандартные 2-4% на финальной стадии сделки.

Для клиента это означает одно: сейчас нет универсально «дешёвого» сегмента. В новостройках можно искать интересные условия оплаты, перспективу роста после ввода дома и сильную концепцию проекта. На вторичном рынке – готовность, понятную среду и возможность сразу пользоваться квартирой. Выбор зависит не от того, какой формат сейчас кажется более востребованным, а от конкретной задачи клиента.

Как выбрать квартиру в изменившемся рынке

Московский рынок жилья не остановился – он стал взрослее и требовательнее. Покупатель уже не выбирает механически между новостройкой и вторичкой. Он выбирает сценарий: вложиться в новый проект с расчётом на рост стоимости или купить готовый объект, которым можно пользоваться сразу.

Новостройки остаются интересны тем, кто смотрит на перспективу, ценит современную среду, сильную архитектуру и готов ждать завершения проекта ради нового качества жизни. Вторичный рынок усилился за счёт готовности, понятности и возможности сразу оценить объект в реальности, а не по презентации.

В такой ситуации выигрывает не тот, кто быстрее принимает решение, а тот, кто точнее понимает свою задачу. Одному клиенту действительно подойдёт квартира в новом проекте с сильной концепцией и выгодными условиями покупки. Другому – готовый объект в ликвидной локации, где ценность уже подтверждена рынком. Именно поэтому сегодня особенно важен профессиональный подбор. Не по принципу «первичка или вторичка», а по совокупности факторов: цель покупки, бюджет, горизонт владения, качество дома, условия сделки, юридическая чистота и будущая ликвидность объекта.

Эксперты ANWIN помогут оценить рынок без лишних рисков, сравнить сильные предложения и подобрать квартиру, которая действительно подходит под ваш сценарий покупки – для жизни, инвестиций или сохранения капитала. Напишите нам – будем рады помочь.