Назад
  • Главная
  • Блог
  • Вторичка или новостройка в Москве: что лучше купить в 2025 году – плюсы, минусы и сравнение

Вторичка или новостройка в Москве: что лучше купить в 2025 году – плюсы, минусы и сравнение

9 мин

Рынок недвижимости Москвы в 2025 году развивается неравномерно. Новостройки дорожают быстрее, а вторичка в среднем стагнирует или движется очень медленно. Например, по данным ЦИАН, за год средняя цена «квадрата» на первичке в России выросла на 6,6%, а в столице отдельные классы (бизнес) показывают +10-15% с начала года. При этом ценовой разрыв между первичкой и вторичкой в Москве стал рекордным – в среднем готовое жильё заметно дешевле строящегося, а в отдельных локациях разница доходит до 300%.

С другой стороны, столичная «вторичка» весь 2024-й-2025-й год скорее «топчется на месте». Это значит: шансы «поторговаться» и купить квартиру ниже средней по району – выше именно на вторичном рынке.

Параллельно сохраняется высокая ключевая ставка 17%, что делает рыночные ипотеки дорогими, тогда как льготные программы (прежде всего семейная ипотека) удерживают платеж по новостройкам на приемлемом уровне в 6%. Это напрямую влияет на выбор между «первичкой» и «вторичкой» в пользу новостроек у семей с правом на льготы.

В этой статье эксперты ANWIN разберут, где скрываются реальные выгоды и подводные камни: чем новостройка отличается от вторички, какие плюсы и минусы есть у каждого варианта, как различаются цены, ипотека, инфраструктура и инвестиционный потенциал.

Отличия новостройки и вторички

Новостройка – это жильё на первичном рынке, покупаемое напрямую у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) с применением эскроу-счетов. Средства покупателя хранятся в банке до ввода дома в эксплуатацию, что почти исключает риск заморозки проекта. Однако заселение происходит не сразу: нужно дождаться завершения строительства и оформления собственности.

Вторичка – это готовое жильё от предыдущего владельца, где уже можно заселиться после сделки. Покупатель видит квартиру «вживую», оценивает дом, район и инфраструктуру. Основной риск – юридическая история объекта: важно проверить чистоту документов, отсутствие обременений и прав третьих лиц.

В 2025 году в Москве новостройки стоят дороже вторички: разрыв между ними в зависимости от локации достигает 300%. Для покупателя это означает простую дилемму: новостройка – про комфорт, энергоэффективность и потенциал роста, а вторичка – про цену, расположение и возможность переезда «здесь и сейчас».

Плюсы и минусы новостроек

Плюсы новостроек:

  1. Современные планировки и инженерия
    Кухни-гостиные, большие окна, места под гардеробные, улучшенная шумо- и теплоизоляция.

  2. Льготные программы ипотеки
    Семейная/IT-ипотека позволяют снизить платёж до 6% годовых.

  3. Юридическая прозрачность сделки по ДДУ и эскроу-счета
    Деньги защищены до ввода дома в эксплуатацию, а риски дольщиков ниже, чем 10 лет назад.

  4. Рост стоимости
    На старте цена ниже, а вот к сдаче – выше.

  5. Новый дом = меньше бытовых затрат в первые годы
    Меньше аварий коммуникаций, энергоэффективность, «умные» системы.

  6. Новые общественные пространства и безопасность
    Дворы без машин, видеонаблюдение, консьерж-сервис.

  7. Акции и рассрочки от застройщиков
    Бонусы, скидки, мебель-пакеты.

  8. Инфраструктура «в проекте»
    Школы/сады/поликлиники закладывают на этапе мастер-планов, особенно в крупных проектах.

  9. Чистовая или полная отделка «под ключ»
    Многие проекты продают лоты с готовой отделкой, что позволяет въехать сразу после сдачи дома.

  10. Выбор корпуса/этажа/вида из окна
    На ранних стадиях больше возможностей выбрать индивидуальные параметры жилья.

Минусы новостроек:

  1. Риск переносов сроков сдачи
    По данным ЕРЗ и «Коммерсанта», летом 2025 г. более 50% домов вводились позже плана, средняя задержка – несколько месяцев. 

  2. Стартовая неразвитая инфраструктура
    Первые 2-3 года район может «догонять» по соцобъектам и ритейлу.

  3. Допрасходы на отделку/мебель
    Если выбирать квартиру без отделки, то будут временные затраты на ремонт и обустройство.

  4. Выше чек за метр квадратный
    В Москве «квадрат» первички ощутимо дороже вторички.

  5. Вероятность изменения планов по очередям
    Мастер-планы могут корректироваться в процессе строительства.

Жилой комплекс бизнес-класса А22 в Москве, сдача проекта 4 кв. 2028 года. 




Плюсы и минусы вторичного жилья

Плюсы вторички:

  1. Быстрый переезд
    Квартира готова: можно заехать сразу после расчётов/регистрации.

  2. Развитая инфраструктура вокруг
    Сформированные школы/сады/поликлиники, торговля, сервисы, зелёные зоны.

  3. Ниже цена за «квадрат»
    В Москве готовое жильё ощутимо дешевле строящегося, и в некоторых локациях разница очень велика.

  4. Можно «потрогать» и оценить дом
    Посмотреть фактическое состояния квартиры, подъезда, внутреннего двора и пр.

  5. Сформированная транспортная доступность
    Часто ближе к метро/МКЦ/МЦД.

  6. Готовый ремонт
    Достаточно часто вторичку продают с хорошим ремонтом, что значительно первое время экономит бюджет и другие ресурсы.

  7. Возможность для переговоров по цене
    На стагнирующем рынке продавцы чаще идут навстречу.

  8. Редкие лоты в историческом центре/«старых» районах
    То, чего чаще всего нет на первичке.

  9. Быстрый выход в аренду для инвестора
    Объект уже готов к доходу.

  10. Большая вариативность форматов
    Можно выбрать сталинки, кирпичные дома, малоквартирные и т.д.

Минусы вторички:

  1. Высокие ставки рыночной ипотеки
    Средняя по рынку осенью 2025 года ~21-23%, что ощутимо сказывается на бюджете и возможностях потенциальных покупателей.

  2. Юридические риски
    История переходов права, наследство, опека, перепланировки – нужна тщательная проверка всех документов.

  3. Устаревшие планировки/инженерия
    Меньше света/хранения, тонкие перекрытия, «уставшие» лифты/стояки.

  4. Риски по дому
    Капремонты, износ, коммунальные платежи выше.

  5. Не всегда экологично/тихо
    Высокая плотность заселения, шум от магистралей.

  6. Неритмичная ликвидность
    Объекты «неправильного» формата/состояния продаются дольше.

  7. Налоги/комиссии и ремонтные риски
    Неожиданные дефекты после покупки.


Сравнение по ключевым критериям

Для наглядности мы провели сравнение новостроек и вторички по основным параметрам московского рынка 2025 года.


 Критерий  Новостройка Вторичка 
Цена за м²
~510 тыс. руб. в «старой» Москве; ТиНАО дешевле (~303 тыс.)
«Готовое» жильё ощутимо дешевле строящегося; разрыв местами 300%
Ипотека
Льготные программы: семейная/IT ~5-6% (при соблюдении условий)
Рыночные ставки осенью 2025: ~21-23%; локальные акции – реже
Инфраструктура
Новая, но не всегда сразу: школы/сады «догоняют»
Сложившаяся инфраструктура
Юридические аспекты
ДДУ + эскроу-счета снижают риск; важна приёмка, фиксация дефектов
Нужна глубокая юридическая проверка истории и перепланировок
Инвестиции
Потенциал роста к сдаче/заселению, особенно в сильных локациях/классах
Доход от аренды «с первого дня», но рост цены скромнее
Комфорт/экология
Современные технологии, энергоэффективность, дворы без машин
Зависит от дома/квартала; тише в глубине кварталов «старых» районов

Транспорт (МКЖД/МЦД, новые станции метро), экология (парки/набережные), насыщенность услугами по районам и высокая разница в ценах между ЦАО, ЗАО, ТиНАО и спальными локациями – главный «мотор» итоговой выгоды. В 3-м квартале 2025 г., например, Запад Москвы лидировал по росту цен на первичке.

Примерный расчёт ипотеки на 30 м² в Москве (2025 год)

Дисклеймер: расчёт носит иллюстративный характер, реальная ставка/платёж зависят от банка, пакета, дохода, взноса и класса объекта.


Параметр Новостройка
(семейная ипотека)		 Вторичка
(рыночная ипотека)
Базовая цена за м² 510 400 ₽ (старая Москва) 300 000 ₽ (усреднённо по рынку)
Площадь 30 м² 30 м²
Стоимость 15 312 000 ₽ 9 000 000 ₽
Первоначальный взнос (20%) 3 062 400 ₽ 1 800 000 ₽
Сумма кредита 12 249 600 ₽ 7 200 000 ₽
Ставка/срок 6%, 20 лет 21%, 20 лет
Ежемесячный платёж ≈ 87 760 ₽ ≈ 127 990 ₽

Хотите посчитать платёж? Откройте калькулятор ипотеки, сравните новостройку и вторичку в два клика.

Что выбрать в 2025 году в Москве

Новостройка – выбор для тех, кто думает на перспективу. Подходит семьям с правом на льготные программы (ставки от 6%), ценителям современного комфорта и технологий, а также инвесторам, готовым входить в проект на ранних стадиях строительства. При грамотном выборе локации и застройщика потенциал роста цены в 2025 году остаётся на уровне 5-7% и выше.

Вторичка – решение для тех, кому важно «жить сейчас». Оптимальна при ограниченном бюджете, желании жить в сформированном районе с готовой инфраструктурой, а также для инвесторов в аренду: квартира начинает приносить доход сразу после сделки. Ключевое преимущество – возможность торга и гибкость по бюджету.

Эксперты ANWIN собрали лучшие жилые комплексы Москвы на первичном и вторичном рынке. Посмотреть подборку вы можете на нашем сайте.

Вывод

Рынок Москвы в 2025 году остаётся полярным. Первичка – инструмент инвестиций и долгосрочного проживания. Вторичка – выбор скорости, надёжности и конкретной локации.

При сохранении высокой ставки ЦБ акцент господдержки останется на первичке, а разрыв в ценах между сегментами продолжит задавать структуру спроса.

Хотите получить консультацию профессионального агента по недвижимости ANWIN? Оставьте заявку – мы свяжемся с вами и поможем подобрать вариант под ваши цели и бюджет.

Теги:

  • #Проверка недвижимости перед покупкой
  • #Что влияет на цену элитной квартиры
  • #Важные детали при покупке жилья
  • #Агентство недвижимости Anwin
  • #Аналитика по ипотеке и недвижимости в России

Получите презентацию идеальных проектов для жизни и инвестиций

Читайте также

  • Топ-10 лучших новостроек Москвы в 2025 году: рейтинг по цене и инфраструктуре
    Москва остаётся центром притяжения для тех, кто ищет не просто квадратные метры, а полноценный формат жизни – близость метро и транспортная доступность, зелёные зоны, школы и детские сады, медицинские учреждения и цифровые сервисы. В 2025 году рынок новостроек переживает трансформацию: массовый спрос смещается в сторону качества городской среды, а покупатель становится более избирательным.

    По данным аналитиков в I квартале 2025 года средневзвешенная цена предложения в Новой Москве составила 262 480 руб/м² – рост на +5% за квартал и +7,1% за год. При этом объём предложения на первичном рынке за квартал сократился на 10,4%. В более широком масштабе по Москве аналитики bnMAP отмечают, что к июню 2025 средняя цена «квадрата» увеличилась на 1,2% по сравнению с маем – до 535,3 тыс. руб/м²; средний бюджет покупки лота вырос на 1,3%, до 30,76 млн руб.

    Как отмечает руководитель Аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг, столица формирует 15% всего строительного портфеля нашей страны. Так, по итогам первых пяти месяцев на нее пришлось 19% продаж в новостройках: с января по май в столице реализовано 1,7 млн кв. м жилья в новостройках, что на 1% больше, чем за этот же период прошлого года.

    Тем не менее, рынок не лишён вызовов. По данным РИА Недвижимость, спрос на новостройки Москвы в первом полугодии 2025 снизился по сравнению с предыдущим годом – эксперты оценивают падение в диапазоне 25-50%, что может быть реакцией на ужесточение ипотечных условий и рост ставки финансирования. В то же время, премиальный сегмент сохраняет активность: за I квартал 2025 года в Москве заключено свыше 100 сделок по элитным новостройкам ежемесячно; общая сумма инвестиций в новые квартиры превысила 70 млрд руб.

    Таким образом, покупатель 2025 года – это уже не просто человек, который «купит, куда покажут», а тот, кто внимательно изучает цену + инфраструктуру + микроклимат.

    В этой статье – прозрачная методика отбора, краткие карточки топ-проектов 2025 года, сравнительная таблица и советы экспертов ANWIN по выбору новостройки в Москве.

    16 октября 2025г

    13 мин. читать

  • 1-й Нагатинский: долгожданный старт второй очереди премиального квартала по цене бизнеса
    Москва снова тянется к воде – и проект 1-й Нагатинский стал её новой архитектурной точкой притяжения.

    Жилой квартал бизнес-класса у Москвы-реки, флагманский проект девелопера Prime Life Development, запустил вторую очередь продаж – и это событие, которого ждали.

    Свяжитесь с экспертами ANWIN, чтобы узнать все детали о жилом комплексе «1-й Нагатинский».

    13 октября 2025г

    3 мин. читать

  • Как купить квартиру в новостройке в Москве без рисков
    Квартира в новостройке для многих – символ новой жизни и приятные ожидания перемен. Но за красивыми рендерами может скрываться неприятная реальность.

    Каждый год сотни москвичей сталкиваются с недобросовестными застройщиками, «замороженными» стройками, задержками сроков сдачи, некачественным строительством и неожиданными «подводными камнями» в договорах.

    В этой статье мы расскажем, как исполнить мечту о новой квартире в Москве, не потеряв миллионы и сохранив душевное спокойствие.

    1 октября 2025г

    3 мин. читать

  • С5: жизнь на высоте стиля и комфорта
    Представьте себе дом, который формирует образ жизни. Где утро начинается в просторной гостиной с панорамным видом на город, днём можно спуститься в собственный фитнес или прогуляться по двору-парку с водоёмом, а вечером встретиться с друзьями в лаунж-зоне или в ресторане прямо на первом этаже.

    Это премиальный жилой комплекс у Петровского парка – С5, один из самых ожидаемых проектов Москвы, который уже называют новой архитектурной иконой столицы.

    30 сентября 2025г

    2 мин. читать

  • Топ-3 старта продаж самых долгожданных проектов сентября
    Этой осенью рынок элитной недвижимости Москвы оживился как никогда. Сразу три премьеры сентября стали событиями, мимо которых невозможно пройти.

    У каждого проекта своя уникальная философия: камерный клубный дом в историческом сердце Пресни с собственным скандинавским садом, жилой комплекс с эксклюзивной wellness-инфраструктурой и мегакомплекс нового поколения на Ленинградском проспекте с ИИ-сервисом 24/7.

    Все они уже вызвали ажиотаж среди покупателей – и мы расскажем почему.

    26 сентября 2025г

    2 мин. читать

  • Замоскворечье – район с душой: почему он входит в топ лучших мест для жизни в Москве
    Вы когда-нибудь замечали, что у каждого района Москвы есть свой «голос»? У Пресни – деловой и стремительный, у Остоженки – статусный и сдержанный, а у Замоскворечья – тихий, но очень уверенный. Это район, где история переплетается с современным ритмом города.

    Но чем Замоскворечье завоевало статус одного из топовых районов столицы? Давайте разберёмся.

    24 сентября 2025г

    2 мин. читать

  • Остоженка – музей под открытым небом или символ тихой роскоши?
    Уютные переулки, фасады в пастельных тонах и тишина в двух шагах от Кремля – всё это Остоженка.

    Если спросить у москвичей, какая улица ассоциируется с «золотым» образом столицы, многие назовут Остоженку. Это не просто место для жизни – это бренд, символ статуса и роскоши.

    Но что делает этот район культовым? И почему одни мечтают поселиться здесь, а другие считают, что Остоженка давно превратилась в «музей под открытым небом»?

    22 сентября 2025г

    3 мин. читать

  • Патрики: почему «деревня без небоскрёбов» самый дорогой адрес Москвы
    Почему Патриаршие пруды, где нет небоскрёбов, торговых центров и хай-тек башен, превратились в символ статуса для элиты?

    Этот район, уютно спрятавшийся в Пресненском районе ЦАО, за последние годы стал одним из самых желанных и дорогих адресов столицы. Здесь редко встретишь рекламу аренды, почти невозможно найти новостройки с видом на пруд, а стоимость квадратного метра перевалила за 2 млн рублей.

    Как скромный исторический квартал стал точкой притяжения московских миллиардеров, творческой элиты и коллекционеров редкого жилья?

    15 сентября 2025г

    4 мин. читать

  • Тайный мир элитной Москвы, который не показывают обычным людям
    Самая дорогая квартира в России, выставленная на продажу в Москве, располагается в клубном доме Обыденский № 1 на Остоженке. Стоимость каждого квадратного метра превышает 9 млн рублей. А из окна открывается вид на Храм Христа Спасителя и Москву-реку.

    12 сентября 2025г

    4 мин. читать